（原标题：碧桂园工作跌没了1300亿欧洲杯体育，物业公司奥联还有上市幻思）

文源 | 源媒汇

作家 | 利晋

剪辑 | 苏淮

地产极冷之下，广州一家物业公司还在挤破头思着赴港上市。

港交所暴露易近日暴露裸露，奥联工作集团股份有限公司（下称“奥联工作”）在港交所主板递交了招股书，农银海外为独家保荐东说念主。

早在2025年3月，奥联工作初次递表请求上市，6个月后招股书失效，仅往时8天时期，便再次递交招股书。

算作一家孤独第三方微型物业处理公司，奥联工作在地产行业极冷之下勇闯港交所，成果是一场抱着幻思的豪赌。这背后，不仅是本钱市集对地产行业公司的“忽视”，亦与奥联工作自身商量现款流处在亏欠现象相关。

更何况，奥联工作如故靠中国迁移一处物业处理面孔奉侍的一家公司。

01

“拼装”上市

奥联工作起家于广东省，总部位于广州市，透过红筹架构抓有内地物业处理公司奥联物业。天眼查裸露，奥联物业竖立于2006年，前身是一家从事物业处理相关计较机软硬件时期斟酌、网站联想及信息征询工作的公司。

2009年，年仅26岁的苏天鹏偏执鸳侣吴好意思坤，以50万元的往来价钱，从孤独第三方手中收购奥联工作的前身。起始，苏天鹏思将奥联物业前身改名为“冠联物业”，但因商标注册问题，最终改为“奥联物业”。

随后，过程多年注资、股份改制、股权重组、职工激发筹办等款式，奥联物业握住扩伟业务布局，旗下包括广州物集科技、广州社友科技等建筑工程、社区处理公司。

苏天鹏、奥联物业的上市梦，亦然在物业处理上市高潮中出身的。

2020年，新冠疫情爆发，居家阻拦，让物业处理公司成为了本钱市集追捧的对象。彼时，边远房企也趁便运转分拆旗下物业处理公司赴港上市。2020年，有18家物业处理公司到手上市，2021年又有14家完成上市。

在“大而强”的生意逻辑下，物业处理行业纷纷演出“大鱼吃大鱼”的戏码。

碧桂园的杨雇主一举吞下蓝光嘉宝工作、富力物业、彩活命邻里乐；龙湖贤惠工作收购亿达工作；融创工作买下现代置业旗下等一工作，仅在2021年，公开可查询的物业处理公司并购往来，金额便高出300亿元。

不仅仅社区物业处理，头部物业公司照旧将业务触角蔓延至城市处理、生意处理、产业园区处理等领域。

“没布景，没特质”的奥联物业，也在物业处理上市、并购高潮中，运转“买买买”、“拼装”上市。

招股书裸露，2022年至2025年前7月，奥联工作诀别录得收入3.4亿元、4.3亿元、4.8亿元和2.9亿元。时间，完成收购15家位于湖南、贵州、广西等地的物业处理公司。

其中，新并购面孔产生的收入占比，从2022年的9%飙升到2025年前7月的21.22%。

奥联工作自身所以生意处理业务为主，收并购则重点歪斜向城市处理工作和社区活命工作。上述同期，新并购产生收入中，社区活命工作占比在90%傍边。

从公司事迹上看，“买买买”如实让奥联工作的赢利能力获得快速栽植——合座净利润从2022年的0.27亿元上升至2024年的0.45亿元；2025年前7月为0.27亿元，其中开始于新并购面孔占比区间值为17.85-39.24%。

但放在行业通盘这个词布景下来看，跟风并购、上市的奥联工作，却是在“逆势而行”——从生意处理参预社区活命工作领域。

头部斥地商是从社区活命工作向社区升值工作、城市处理工作、生意处理工作蔓延。比如2021年，雅活命并购5家环卫工作公司、世茂工作买下深圳深兄环境、杨惠妍将碧桂园商管装入碧桂园工作、融创工作挫折社区造就等。

赶在上市前，奥联工作运转招兵买马，2024年12月挖来曾在龙湖物业、合景悠活两家物业处理上市公司履职的王跃担任实施董事，主要负责战术实施、闲居运营及业务处理。

同期，在2025年3月14日，即递表上市前一个星期，奥联工作聘任李东军、董嘉鹏和赵晖担任公司孤独非董事。

完成“拼装”之后，奥联工作堤防在港交所递表上市。可惜，市集风向早已发生了180度迁移。

02

靠中国迁移奉侍

物业处理公司上市高潮抓续两年时期后，伴跟着地产行业参预下行周期，在本钱市集赶快遇冷，2023年在港到手上市物业公司骤降至2家，2024年亦然2家。

凭据Wind数据裸露，往时4年时期里，71家港交所物业处理上市公司市值快速下落，总市值从2021年的5851.7亿港元下落到2025年10月的2840.2亿港元，加权平均值则从472.8亿港元下落到385.7亿港元。

其中，有34家物业处理公司沦为了“仙股”，市值跌幅前五名为碧桂园工作、融创工作、金科工作、旭辉永升工作和恒大物业。

其中，碧桂园工作算作行业首家市值破千亿的物业处理公司，如今市值仅有200亿港元出面，比较2021年末的市值1572亿港元，跌没了1300多亿港元。

港股自身流动性差、融资有限，额外是2020年、2021年，物业公司上市高潮中，不少头部房企分拆物业公司上市没多久又进行配股融资，对市集近乎“抽血式”融资。

其中，碧桂园工作四年时期融资超300亿港元，抽走行业大部分“血液”。Wind数据裸露，2019年至2022年，14家港股上市物业处理公司进行了配股融资，累计召募资金达451.37亿港元，碧桂园工作时间计算募资303.58亿港元，占比约67.3%。

其后，每每爆出房企旗下物业公司资金被调用到地产斥地业务，差未几让其后东说念主“黔驴之计”。

但也有例外。比如华润万象活命，在面前71家港股物业处理上市公司中，在行业市值过程换取之后，市值快速回升并高出2021年末，股价也从上市首日的28港元高涨至最近一个往改日的40.3港元，总市值逾900亿港元，是当今港股上市物业公司的市值龙头。

透过华润万象活命恰也能看到，本钱市集对物业处理公司的估值照旧发生变化：从“大而强”转向造血能力、鼓舞申报。

而奥联工作算作孤独第三方物业处理公司，是“两端不靠”。

一系列“买买买”之后，2025年7月，奥联工作共有269个在管面孔，在管面积为2452.1万㎡，其中社区活命工作占比为77.5%。这个体量，放在物业处理上市公司中，仍是“蚊型”公司。

截图开始于招股书

其中，仅一个中国迁移青海公司物业处理面孔就奉侍了奥联工作。收入占比上，2022年为20%、2023年为14.2%，后期奥联工作大举并购后，占比跌破10%。

罢手收并购，也意味着体量增长放缓，奥联办行状将要点放在招投标市集。招股书裸露，其组建了12名投标处理东说念主员，2024年提交了573份标书，每个职工每周王人要送达一份标书。

如斯往往的投标次数，奥联工作把我方卷到了极致。

而况，奥联工作把社区活命工作用度降到了每月1元/㎡，远远低于市集平均水平。中指斟酌院数据裸露，2024年天下重点20城物业工作均价在每月2.72元/㎡。

靠着廉价，奥联工作仍有不少面孔到手中标。2024年，奥联工作中标57个面孔，合座中标率为9.95%。

在物业处理行业集体向细巧化运营的趋势下，奥联工作的廉价战术梗概很难提供优质工作，其在管面孔保留率从2022年的83.8%跌至2024年的75.4%，2025年7月反弹到91.4%。

截图开始于招股书

大举并购及廉价战术，加上物业处理工作结算模式，导致大部分收入计入应收账款，奥联工作的商量现款流处于亏欠中，2025前7月录得-865万元；同期，应收账款平均盘活天数激增至142天，2022年则为54天。

如斯情况下，濒临崇高的上市保荐、承销、审计和法律等用度，奥联工作依然聘任勇闯港交所。在它之前，还有一个冲刺港交所的“钉子户”——深业物业，四次递表、四次失败。

抱有上市幻思的奥联工作和深业物业，王人有一个共同问题：赢利能力不够。

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